不動産売却

不動産を売却する際の、流れや費用など。

2021-06-11

不動産売却の、流れや費用などについて説明します。

  1. 知りたい価格を見積もる
  2. 査定を依頼するために用意する資料
  3. 売却の流れと、売却に必要なものなど
    3-1. 媒介契約を結ぶ
    3-2. 内覧から契約まで
  4. 売却に係る費用と、必要書類
    4-1. 売却に係る費用
    4-2. 不動産売買契約に必要な書類など
  5. 決済から引き渡しまで
    5-1. 決済から引き渡しまでの流れ
    5-2. 決済・所有権移転登記に用意するもの
  6. 売却にかかる期間の目安

知りたい価格を見積もる

戸建て住宅や土地、マンションといった不動産を売却しようとしたとき、
その理由は様々です。

住み替えや不要不動産の処分などの時、
売却を決断すれば、何から始めたらいいのか。
まず、一番気になるのが売却金額です。

今所有する不動産が、いくらで売れるのか。
それが資産価値です。
そこで、まずは大まかな売却金額を知る方法を紹介します。

1.データから家の相場価格を知る方法

土地付き一戸建ての場合、取引の事例による売買価格の
データベースが公開されています。

国土交通省が運営公開する、実際の取引事例を集めたデータベースです。
(クリックすると、リンク先のページに飛びます。)
これを参考に、売却価格を調べてみましょう。

2.ポータルサイト、広告を見る

ポータルサイト、新聞折込チラシなどの広告も身近な情報源です。
近傍の似通った物件を探し出し、売り出し価格を見てみましょう。

3.ネットでの一括査定サイトも活用

基本的な情報を入力するだけで、
最低金額が複数の仲介不動産会社から送られてきます。

実際の販売を依頼する会社を選択する前に、
参考のためにこれらのサイトを利用します。

ただし、簡単な情報で得られる価格は簡易査定価格。
さまざまな条件を加味することで、実際の販売価格は変わってきます。

加えて、一般市場での売却の場合、
査定価格というのは、売却が可能であろうとする金額で、
その価格での売却が保証されたものではありません。

査定を依頼するために用意する資料

ネットでの簡易査定の次に実際の売り出し価格を決めるためには、
資料の提示が必要になります。
以下の書類を用意しましょう。

  • 一戸建ての場合
    ■登記事項証明書(登記簿謄本)(権利証と呼ばれるものです)
    ■地積測量図面 (法務局で入手可能)
    ■固定資産評価証明書
    (市役所等で入手可能。所有者以外が入手するためには委任状が必要)
  • マンションの場合
    ■登記事項証明書(登記簿謄本)(権利証と呼ばれるものです)
    ■間取図(分譲時パンフレット・図面集等から)
    ■管理規約集 (管理組合で入手可能)
    ■固定資産評価証明書
    (市役所等で入手可能。所有者以外が入手するためには委任状が必要)

売却の流れと、売却に必要なもの

媒介契約を結ぶ

仲介会社に販売を依頼するにあたっては、媒介契約が必要になります。
媒介契約とは、仲介会社が売主から依頼を受けた不動産物件を売却するにあたり、
どんな販売活動を行うのか、報酬の額などを定めた契約のことです。
宅地建物取引業法に定めがあります。

  • 一般媒介契約
    複数の不動産会社へ媒介を依頼できる契約です。
    契約期間についても法律上の取り決めはなく、
    他のどの不動産会社との契約があるかを通知する明示型と、
    他のどの不動産会社と契約したかを通知しない非明示型があります。
  • 専任媒介契約
    1社とのみしか契約できない媒介契約です。
    自分で探し出した買主とは不動産会社を通さず契約可能です。
    指定流通機構(レインズ)への登録義務あり。
    2週間に一度の頻度で仲介業務の報告義務があります。
  • 専属専任媒介契約
    売買契約はすべて媒介契約をした1社を通さなければなりません。
    指定流通機構(レインズ)への登録義務あり。
    1週間に一度、仲介業務の報告義務があります。

内覧から契約まで

家を売る場合、一般的には不動産会社の仲介によって、
不動産市場で買主を探します。

仲介の依頼を受けた不動産会社は、広告媒体を通じて広く販売物件として告知。
これらを見て購入希望を持った人は、まず物件を実際に見学し購入の判断をします。
これが内覧です。

売主は、購入希望者の内覧に対応します。
すでに引越しを済ませ、空き家、空き室の状態であれば
いつでも内覧に応じられますが、
多くの場合、家具等が収まった居住中の状態のままで
室内の見学に対応しなければなりません。

内覧では、仲介業務を行う不動産会社の担当者が、
売主に代わって説明や案内などを行うため、直接購入希望者への説明は不要です。

内覧によって購入を決めた買主は、購入申し込みを書面にて行います。
申込書には購入金額や諸条件が書かれており、
売主が同意すれば次に売買契約に進みます。

不動産会社が用意する売買契約書の内容を確認し、不動産売買契約を締結します。
売買契約の前には、買主に対して不動産会社が
宅地建物取引業法35条による重要事項説明書を交付し、その説明を行います。

重要事項説明書に記載される内容は、以下のようになっています。

1.取引対象不動産の権利関係
2.取引対象不動産に係る法令上の制限
3.取引対象不動産の状態やその見込み
4.契約の条件

重要事項説明が買主に対してなされた後は、売買契約書の締結です。
売買契約書には、以下のような内容が記載されます。

1.契約の当事者
2.取引される物件に関する事項
3.代金の額、支払い方法、支払い時期
4.引き渡し時期
5.その他、取引に関する条件等

売却に係る費用と、必要書類

売却に係る費用

売買契約の締結に際しては、売買代金の一部として手付金
(取引慣例では物件価格の5%~10%)を受け取ります。

売主として契約に際して特に確認しておきたいのは、
契約解除の方法と、契約不履行による違約金の額などです。
トラブルを避けるためにも、きちんと説明を受け理解しておくことが大切です

■手付解除とは
契約書に記された期限までは、買主は支払った手付金を放棄する、
売主は受け取った手付金の倍額を支払うことで、契約を解除できるという規定。

■違約金
売主・買主の一方の契約違反(債務不履行)によって契約が白紙になった場合、
相手方に払うべき金銭。

不動産売買契約に必要な書類など


・契約書収入印紙代(契約金額によります)
・本人確認書類(運転免許証など)
・手付金領収書(物件代金の一部として契約時に売買代金の5%から10%を受け取ります)
・印鑑

決済から引き渡しまで

決済から引き渡しまでの大まかな流れや、必要なものを説明します。

決済から引き渡しまでの流れ

売買契約のあとは、契約書に記載された期日までに決済をします。

決済日には売買代金の残り(手付金を除いた額)を受け取り、
決済が完了したことを確認の上、
司法書士が代理で所有権の移転登記申請を行います。

このとき、住宅ローンの残債が残っている場合は、
受け取った代金から全額返済し、
司法書士が抵当権抹消手続も同時に行います。

また、年額で課税される固定資産税・都市計画税に関しては
決済日を含めた日以降は、買主の負担とすることが一般的なので、
按分計算によって精算されます。

決済・所有権移転登記に用意するもの

・住民票
・実印
・印鑑証明書
・売買代金領収書(手付金を除く残代金分)
・固定資産税の負担分にかかる領収書
・所有権移転登記にかかる費用
(ローンが残っている場合は抵当権抹消費用も)

売却にかかる期間の目安

実際に家を売ることを決断してから、代金を受け取り、
引き渡しが完了するまでどのくらいの時間が必要でしょうか。

以下では、標準的な時間の経過を示していますが、
ポイントは買主が現れるまでの販売期間です。

価格の設定や、条件によって買主が現れるまで、
数カ月から半年以上の時間がかかる場合があることを留意しておきましょう。

  1. 査定から媒介契約まで
    【期間】2週間~4週間
    不動産会社に査定を依頼し、提示された査定価格等の条件を考慮したうえで、
    媒介契約を結ぶ。
  2. 販売期間
    【期間】1カ月~6カ月
    不動産会社が広告等で買主を見つける。
    購入希望者が現れたら内覧の対応をする。
    売り出し価格や季節的な要因等によっては、想定より時間がかかる場合も。
  3. 売買契約から引き渡しまで
    【期間】1カ月から2カ月
    買主の住宅ローンの審査・手続きにはおおよそ1カ月ほどかかる。
    新居への引越し時期などに希望があれば、買主と交渉し、
    引き渡しを先に延ばすことも可能。

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