中古マンションって?

中古マンションのイメージって?

●そのものずばり…「古い!」
●設備とかデザインとか、今風じゃない…
●建物の安全性とか、耐久性が心配…

確かに、そういう見方もあるかもしれません。
でも、中古マンションは物件が豊富で、立地の良いものが多いというメリットがあります。
ですので、この街に住みたいとか、駅まで○分といったご希望から探すことも出来ます。
そして、モデルルーム等しか見ることが出来ない未完成の新築物件と違い、建物や状況、
お部屋そのものを実際に見ることができます。
実際の窓からの眺望も確認できますね。
また、ひょっとしたら、そのマンションが新築された頃は、
周辺にはお店が少なかったり、まだ「街」という顔をしていなかったかも
しれませんが、そのマンションと共に育ってきたのかもしれない、
そんな街並みも、実際に見て体感することが出来ます。
中古マンションの場合、このような点においては、”イメージ”ではなく
”リアル”に見て決められる、という利点があります。
という訳で、希望のエリアで予算も合う物件を見に行ってみたら。
「やっぱり古いな…」「新築のモデルルームを見に行った時みたいにテンション上がらないな」
わかります。やっぱり新しくてきれいな物は、気持ちが良いものですよね。
でもそれ、もしかしたらなんとか出来ることかもしれません。
ご自身・ご家族のライフスタイルに合った間取りや、本当に必要な設備を選んで、作り変えてしまうのです。
そう、それがリノベーションです。
中古マンションって?
中古マンションは新築よりも低価格で購入出来る分、残りの予算を
リノベーションやリフォームに当てることが出来ると思います。
現在は、住宅購入資金とリノベーション・リフォーム費用を一括して借りることのできる
住宅ローンもでています。
新築だから、中古だから、といったことだけでは、どちらが良いとも悪いとも言えません。
大切なのは、「ご自身にとって良いかどうか」「ご家族にとって最適かどうか」です。
中古マンション+リノベーションで、
あなたの理想の住まいが、あなたの住みたい街で、実現できるかもしれません。

中古マンションは、物件がたくさんあります。

そこで、選ぶ際のポイントをいくつか挙げてみます。

1.多くの皆さんが気になる耐震性について

1981年(昭和56年)6月1日に、新耐震基準が施行されました。
旧耐震基準と新耐震基準、何が違うのかというと、
簡単に言うと、旧耐震基準は震度5程度の地震に耐えうる住宅という規定だったものが、
新耐震基準では震度6強~7程度の地震で倒れない住宅、と内容が変わったのです。
建物の倒壊を防いで、建物の中に居る人の安全を確保するための基準へと、内容が厳しくなりました。
といってもこの法律の適用は、建物が完成した時ではなくて、建築確認を受けた時、が起点なんです。
建築確認を受けて工事を始め、完成するまでに一年以上掛かることは、マンションならよくあることです。
ですので、1981年6月以降に完成していても、建築確認を受けた時期が、
それ以前であれば、旧耐震基準で建てられた可能性が高いということですね。
でも逆に、それ以前に建てられたものでも、新耐震基準を満たしているものもあります。
具体的に何年以降なら新基準で建てられているのか、線引きしては言うことはできません。
概ね1983年以降に建てられたものは、新基準で建てられている可能性は
高いと言われますが、もちろん建物によります。
中古マンションって?

2.次は、マンションの構造についてです。

◎骨組みにどんな材料を使っているかによって、次のように分類されます。

・S造

鉄骨造のことで、柱と梁などの骨組に鉄骨を使用しています。鉄骨の種類により「軽量鉄骨構造と「重量鉄骨構造」に分かれますが、一般的に「鉄骨造」と言う場合、後者を指します。(重量鉄骨とは、厚さ6ミリ以上の構造用鋼材を使用したものです。)RC造より大きな空間ができ、間取りの自由度が高くなることや、建物自体が軽くなること、工期も短くて済むなどの特徴があります。低コストで建てられますが、揺れやすく、遮音性・防音性は低いです。

S造

・RC造

鉄筋コンクリート造のことで、柱や梁などの主要な構造部分に鉄筋が入っています。
引張力(引っ張られる力)に強い鉄筋と、圧縮力(押し潰す力)に強いコンクリートを使って、強度を高めた造りです。
耐久性、耐震性、耐火性、遮音性に優れています。

RC造

・SRC造

鉄骨鉄筋コンクリート造のことです。
鉄筋コンクリートに鉄骨を取り入れた構造で、より強い骨組を造ることができます。
RC造より強度は高くなりますが、コストも高くなり、工期も長くなります。

SRC造

◎そして、マンションの構造形式には、大きく分けて二つのタイプがあります。

・ラーメン構造

ラーメンと言っても、ここでいうラーメンはドイツ語で、枠や骨組みを意味してるんです。
この構造は、柱と梁(はり)を剛接合し一体化させたものです。
ラーメン構造は、柱と梁さえ残せば、室内の壁は解体出来るので、間取りの自由度が高く、リノベーション向きと言えますね。

ラーメン構造

・壁式構造

壁で建物を支えています。壁そのものが躯体となっているので、壁を壊すことが出来ません。
柱や梁がないので、すっきりした空間になりますが、間取りの変更は難しいと言えます。設備を入れ替えたりクロスを張り替えるといったリフォームであれば、壁式工法でもいいですね。

壁式構造

※リノベーション・リフォームを前提で購入される場合は、その内容が制約されるような構造の物件もありますので、確認が必要です。

3.管理がしっかりされているか、要チェックです。

中古マンション購入をご検討される場合、建物や状況をご自身の目で実際に見ることが出来るというのは、
大きな利点ですね。
管理が行き届いているか、確認して下さい。
中古マンションって?
例えば、建物の周り、エントランス、ゴミ置き場、自転車置き場、
駐車場、廊下…といったような、共用部分がきれいに掃除されているかどうか。
或いはエレベーターのメンテナンスや、電気・ガス・給排水などの整備や
定期点検がきちんと行われているかetc…。
こういったことは管理内容の一部なんですが、ところでそもそもマンションの管理って、
誰がしているのでしょうか?
管理形態は、管理会社に委託したり、自主管理のところもあったりします。
管理組合は、分譲マンションを購入した人(区分所有者)で構成されます。
つまり、管理の主体は、あくまでも区分所有者なんです。
エントランス等に、管理組合からの『掲示板』があると思います。
そこには色々な情報や注意事項などが貼られている場合があります。
こういったところでも、管理組合員である住人の皆様の意識とか管理状況などを、
垣間見ることが出来るかもしれません。
中古マンションって?
外壁なども、実際に見ることができます。
気になるところがあっても、きちんと補修の予定が立てられていればよいと思います。
長期修繕計画書が作成されていて、その計画に基づいてきちんと運営されているか、などは大切なことです。

管理と一言で言っても内容は多岐に渡りますが、要は”安心・安全・快適”に生活するためのものです。
購入される前のチェックも大事ですし、実際に住み始めてからも、管理には関心を持ってください。

4.建物やお部屋、周辺まで実際に見ることができるというメリットがあります。

室内に関しては、「きれいじゃない」「古びてる」ということであれば、
リフォームできることが多いと思います。
でも、陽当りとか眺望とか、あるいは風通しなど、リフォームで対応できない部分もあります。
まだ完成していない新築物件と違って、せっかく”リアル”に見て感じる
ことができるわけですから、そういった部分もよく確認してください。
建物やお部屋の状況だけではなくて、他にも大事なことがあります。
スーパーはどこが近いかとか、学校や駅はどこかとか、病院は、など、日々の生活に必要な、
周辺の環境や施設などのチェックです。
中古マンションって?
中古マンションは、ある程度整備も進み、成熟した街並みの中に立地しています。
ご自身・ご家族のスタイルに照らし合わせて、
その街で生活されることをイメージしながら、実際に歩いて、見て回ってください。
どの街で、どんな風に暮らしたいか、色々書き出してみて、
そこから、どうしても譲れない条件や、これは譲ってもいいなと思う条件を考えてみてください。
優先順位ってあると思いますし、頭の中が整理されて、イメージが具体的になると思います。
中古マンションって?

5.最後にリノベーションについて、です。

その前に、リフォームとリノベーション、どう違うの??
工務店や建設会社や不動産業者といった各業者の中でも、
それぞれが違った使い方をしている場合がありますが、
概ね次のような違いとして区別されていることが多いと思います。
リフォームは、簡単に言うと古くなったキッチンを入れ替えるとか、
クロスを張り替えるとか、現状をベースにした改修のことです。部分的な改修ですね。
リノベーションというのは、もっと大規模な改修のことで、その物件の当初の機能に、
新たな付加価値を付けて再生させることを言います。
ご自身・ご家族のライフスタイルに合わせて、間取りも含めて住まいを作り変えてしまう、というものです。
ライフスタイルは様々ですし、考え方も、好きなものも、人それぞれです。
リノベーションなら、ご自身・ご家族にとっての理想の空間を作ることができます。
中古マンションって?

実際のリノベーションにあたって

先にお話ししましたが、ラーメン構造のものが、リノベーションすることのメリットを
生かせます。(間取りの自由度が高い、という理由からです。)
気を付けなければいけないのは、
マンションには管理規約がありますので、それにひっかからないかということ。
また、分譲マンションは「専有部分」と「共用部分」に分けられます。
原則として、リノベーション(リフォームも)出来るのは専有部分に限られます。
ものすごく簡単に言うと、専有部分というのは、部屋の内側です。
バルコニーは部屋の外側なので、共用部分になるんですね。
玄関ドアや窓は?内側が専有部分で、外側は共用部分です。
つまり、これらを取り換えるのは、難しいでしょう。
リノベーション工事には時間が掛かりますので、引越には工事期間を考慮した、
スケジュールの調整が必要です。仮住まいが必要な方などは、その費用も別に必要になること
をお忘れのないように。

じゃあ、リノベーションってどこに頼めばいいの?

弊社では、リノベーションのご相談に関しても、窓口となって受け付けています。
建築の専門家と提携しており、直接依頼出来ますので、お気軽にお申し付けください。
物件探しからリノベーションまで、お客様の理想の住まい作りを、お手伝いさせていただきます。
もちろん、リフォームもお受けしています。まずはお気軽にご相談ください。

+リノベーション+リノベーションの資金計画について